刘晓春：稳定房地产市场流动性，创新按揭贷款模式
虽然房地产业高增长、高增值的发展阶段已经结束，但在今后相当长的时期内，它还将是经济发展中的重要角色，依然发挥支柱的作用。
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不过，今后的支柱作用只是就经济总体而言，在各个地区、不同阶段，作用会有所不同。随着城市化和现代农业的发展，一些三四线城市的房地产业将进入饱和甚至过剩状态，而一些不断有人口流入的大城市对房地产依然有强劲的需求。同时，部分上世纪70年代到90年代建造的质量、结构较差的房子已经不适应现代生活方式和环保的要求，有必要拆除重建，这也为房地产业提供了巨大的发展空间。因此，对房地产市场的发展，没有理由没信心。
当前稳定房地产市场的关键，是稳住流动性，特别是房地产商的流动性。这需要多方发力。第一，稳流动性不是救个别非理性经营和扩张的房企，更不是给一些房企免责送钱，需要防止道德风险。第二，个别稳流动性的手段或许要突破常规，但依然要依法合规，尊重市场规律。第三，多渠道筹措资金稳流动性，但必须切断风险蔓延的通道。
无论用什么渠道解决房地产企业的流动性困难，都不应是无偿的，被帮助的房地产企业在法律上和经济上都是第一责任人，帮助的前提是有明确可操作的法律协议。
多渠道筹措资金，首先应该是各级地方政府支付积欠的应付款。建设优良的营商环境，首先有赖于讲诚信的地方政府。
在帮助房地产企业稳流动性的过程中，需对各类可能的资金来源权衡利弊和风险，策略上必须将购房者与烂尾楼风险完全切割。
购房者购买期房，无论贷款与否，都是全额缴付房屋的价款。一旦建筑烂尾，不仅影响开发商、建筑商、供应商和提供开发贷款的银行的利益，更影响购房者权益及银行的利益。风险面大幅扩大，还可能由单纯的经济风险发展为社会风险。同时，购房者已付全款，意味着建筑项目不会再有现金流流入，任何有能力的企业接手项目都只有资金投入而没有资金回笼，这给建筑项目烂尾后的市场化处置带来了巨大障碍。因而，要使房地产市场健康发展，将购房者与建筑项目烂尾风险隔离是关键一环。
为此，需要改变预售房制度和创新按揭贷款模式。
（一）开发商预售房除了具备现有要求的条件外，还必须做到建筑资金到位
所谓建筑资金到位，是指预售房的后续建筑资金必须安排妥当，包括自筹资金和银行贷款，不得留有缺口。其中的银行贷款，不应是预授信，而应是真实授信，必须按项目进度依据合同条款用信。
现在银行大额贷款往往授信和用信分别审批，用信审批流程与授信流程相同，并且会提出新的条件。用信审批流程所需时间不可控和突然增加的用信条件等因素，导致借款人无法预先规划资产负债，经营节奏被打乱，难免出现资金链断裂风险。
银行应该根据不同的贷款用途设计不同的贷款产品和不同的审批模式。传统做法里就有符合建筑业的贷款方式，贷款合同签订后按计划用款，提款支付时按合同条款审查，不需再行审批，更不会提出新的用信要求。
上世纪八十年代末九十年代初，一家银行与一家生产罐头笋的日资企业合作，每年初商谈当年的贷款计划，除了总的贷款金额、期限和利率外，还精确到每一笔用款的具体提款日期和还款日期。原来，这家企业每年先与日本母公司确定生产计划及产品出口到日本的批次和时间，随后与当地农户商定毛笋收购价格和收购量，再来与银行商谈贷款计划。一旦以上情况确定，就可以按计划进行生产运营。
房地产项目也完全可以这样封闭运行。在这种情况下，只要监管到位，防止开发商挪用资金，即使负债率高，一般也不会出现烂尾楼风险。
（二）区分现房按揭和期房按揭，制定不同的贷款政策和贷款模式
住房按揭贷款是购房者以所购房产作为抵押，购买该项房产的贷款。按揭贷款的作用是为购房者购房融资。购买现房申请按揭贷款，是有明确的抵押物的；但预售房按揭贷款，发放贷款时并没有可抵押的房产，实际上是在为开发商提供无偿融资。虽然有开发商在房产证办出之前为贷款提供的保证担保，但一旦烂尾，也意味着开发商丧失了保证担保能力。
在这种情况下，购房者依然是贷款债务人，负有还款的第一责任，作为已经全额付款的付款者却得不到所购买的商品；而银行发放了抵押贷款，却得不到应得的抵押品。目前的按揭贷款模式不能防止烂尾楼风险，也不能合理应对烂尾楼风险，应该创新贷款模式。
（三）创新期房预按揭模式，防止烂尾楼风险，保护购房者权益
预售房制度可以有不同的选择。一种是我国现行的制度，全额付款预售。这种制度下，开发商提前收到了销售款，但如果没有强有力的保障措施，购房者承担的烂尾楼风险是非常大的。也就是说，购房者已经没有违约的机会，却要承受卖方违约的风险。
另一种是预付定金，到交房时支付全款。这种制度的好处是，买卖双方都有了交易的确定性，同时，双方都有违约的机会，不过都有获得补偿的机制，承担的风险平等且不大。
笔者的建议是，废除第一种预售房制度，采用第二种预售房制度，并在此基础上创新预按揭贷款模式。预售房回笼款不应该是稳开发商流动性的资金来源。
在预按揭贷款模式下，当购房者和开发商签订购房合同时，与银行签订按揭贷款合同，并将首付款存入银行专户，约定当开发商交房时，银行即发放贷款连同购房者首付款给房产商，同时办妥房产抵押手续。这样，当发生预售房烂尾时，购房者和银行都不会有任何损失。
（四）创新债务可转移按揭贷款模式
如果继续采用上述第一种预售房制度，当出现烂尾楼时，为了保护购房者权益，可以考虑创新债务可转移按揭贷款。
购房者购房时，向银行申请按揭贷款，加上首付，全额支付购房款，贷款合同由购房者、银行、开发商三方签订。合同条款除了目前预售房按揭贷款合同规定的条款外，再加上一条：当发生建筑项目烂尾、开发商不能交房时，购房者债务无条件转移给开发商，即开发商由保证担保人变为直接债务人，并且剩余债务本息即刻全部转为已到期债务，不再是几十年期的分期偿还债务，即时免除购房者的债务人责任。
由于建筑烂尾完全是开发商的责任，因此，这样的安排完全合理合法。相比之下，目前按揭贷款的安排，开发商承担保证担保责任，银行虽然可向开发商全额追偿，但购房者依然是第一债务责任人，缺少在建筑烂尾情况下对购房者合法权益的保护，确实存在不合理之处。
债务可转移按揭贷款模式下，在发生建筑项目烂尾后，虽然可以免除购房者债务人责任，但只是免除了按揭贷款剩余债务本息的责任，这之前购房者已经支付的首付款和债务本息依然体现为购房者损失。作为银行，为购房者买房融资，与购房者只是债权债务关系，并不承担债权债务之外的责任，而收回到期贷款本息则是法定权利。
因此，购房者购房过程中出现的损失，应该是房屋买卖双方的事项，如何在建筑项目烂尾情况下确定买卖双方的风险责任，需要有另外的制度安排。如果没有可行的制度安排，笔者还是主张取消目前的预售房制度。
（五）创新按揭贷款利率浮动机制
贷款采用固定利率还是浮动利率，没有定规，也没有单纯的好和不好之分。
若采用固定利率，市场利率上升，对借款人有利；市场利率下降，对贷款人有利。贷款期限长和贷款期限短，对借贷双方也会带来不同风险可能。
若采用浮动利率，借贷双方承担市场利率波动的风险，但因为浮动机制的不同，市场利率波动对借贷双方的影响还是会有细微的差别。
按揭贷款期限较长，贷款时借贷双方都没有能力预测未来长时段的利率波动情况，国际上大多数国家和地区都采用浮动汇率。美国相当部分的住房按揭贷款采用固定利率，原因是美国住房按揭贷款机构一般都将按揭贷款证券化，让市场去消化利率波动风险，机构自身基本不承担利率风险，借款人则完全暴露在市场利率波动风险中。
浮动利率一般是选择一个基准利率，确定在此基准利率基础上加或减多少基点，在贷款期限内，加减基点是固定的，浮动的是基准利率。加减基点的多少，由各家银行根据自身负债成本和竞争需要确定，不同时期会有变化。所以，加减基点的确定是市场竞争的结果。因此，浮动利率对借贷双方都是比较合理的。
我国目前住房按揭贷款浮动利率与一般按揭贷款浮动利率稍有不同。我国住房按揭贷款浮动利率是在LPR基础上加基点确定的，但前些年各家银行加减基点的多少不完全是市场竞争的结果，也受到宏观调控监管要求的影响。目前，为了稳经济，加快经济复苏，央行适当降低了有关利率，更主要的是，监管引导各家银行降低对实体经济、小微企业的贷款利率，同时也引导降低新发生住房按揭贷款绝对利率。也就是说，存量房贷利率和新发生房贷利率都隐含了一定的调控导向。
在存量房贷利率高于新增住房按揭贷款利率的情况下，市场上一些声音要求调降存量房贷利率。但如上所述，这不是一个简单的公平与否、合理与否的问题，不能简单用降低存量房贷利率的方式来解决。
住房按揭贷款可以说是一种超长期贷款，在整个贷款期限内会经历多次市场利率的波动，对借贷双方都具有很大的不确定性，因此，利率的合理性尤其重要。一般来说，贷款合同签订后，就不会再对利率做出调整。如果现在在贷款期限内要求银行统一调降贷款利率，就会面临按照何种标准调降的问题。
如果调降标准是非市场化的，并且用新的合同形式固定下来，未来或将面临更大的扭曲，不仅与利率市场化的改革方向相悖，还会埋下风险隐患。因此，必须创新利率浮动机制，既解决当前的矛盾，稳定房地产市场，长远来看又能理顺被扭曲的市场利率，确保房地产市场健康发展。
新的机制可以有不同方案：其一，在银行与存量房贷客户协商签订新的贷款协议时，可以明确降低原有贷款利率是一个有期限的调整行为，期限可以定为一到三年不等，到期后恢复原计息标准。其二，分段重新协商浮息标准机制，比如三年为一段，重新确定LPR所加基点。存量房贷重新调整利率和新增房贷都可以按这个方案签订合同。
现实中由于客户数量庞大，银行难以一户一户个性化协商，只能确定一个标准与所有客户签订合同，难免会处于强势地位。可以考虑开放转按揭业务，让客户能方便地将剩余按揭贷款转到提供更优惠条件的银行，通过银行的竞争给客户更多的谈判话语权。
总之，需要创新业务模式，分阶段逐步解决房地产市场存在的问题，稳定房地产市场流动性，释放有效需求，促进房地产行业健康发展。
【作者系上海新金融研究院（SFI）副院长】
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