最新回应！退租事件又有重大进展
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继基金管理人、原始权益人联手增持之后，在公募REITS市场倍受关注的哲库科技退租一事又有最新进展。
5月26日，华安张江光大园REIT连发两份公告透露，张润大厦近期已收到部分客户的书面租赁意向书，占哲库科技退租面积的78.22%。
同时，根据缓释措施安排，张润置业因哲库科技提前退租，按照合同约定可扣留的租赁保证金（约1096万元），作为提前退租收入归基金财产所有。因提前退租导致的原租赁合同的租金损失差额（如有）由原始权益人承担。
因基金管理人、原始权益人积极处理，突发事件并未持续恶化，华安张江光大园REIT二级市场价格也持续回升，截止5月26日午盘，华安张江光大园REIT报收3.736元，距前期低点反弹接近9%。
已收到部分客户书面租赁意向书
近段时间扰动公募REITs市场的哲库科技退租一事又有积极进展。
5月26日，华安张江光大园 REIT发布《关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金扩募拟新购入资产最新招租进展公告》。
公告中称，截至本公告日，基金管理人接到张润置业通知，张润大厦已收到4家客户书面租赁意向书，明确租赁意向面积合计为15,108.12平方米，占哲库科技退租面积的78.22%。目前，正式签约工作正稳步推进，签约完成后，张润置业租赁面积签约率将达到83.6%。
此外，上海张江（集团）有限公司和上海张江集成电路产业区开发有限公司还储备了多家潜在客户，包括软件开发、仪器测试及其他科技类企业等，推介工作均在积极推进中，将全力保障换租工作平稳过渡。
同日发布的《哲库科技退租事项缓释措施的公告》还透露，为切实保护投资人利益，原始权益人与基金管理人就哲库科技突发退租事件， 拟于2023年6月 9日完成内部决策程序后，通过签署《上海张润置业有限公司股权转让协议之补充协议一》的方式作为缓释措施。
根据缓释措施，张润置业因哲库科技提前退租，按照合同约定可扣留的租赁保证金（约1,096 万元），作为提前退租收入归本基金财产所有；因提前退租导致的原租赁合同的租金损失差额（如有）由原始权益人承担。
利好消息刺激下，华安张江光大园REIT5月26日早盘一度冲高至3.80元，之后有所回落，五盘报收3.736元，距前期低点（3.43元）反弹接近9%。
基金管理人、原始权益人联手增持
为了提振市场信心，近日，华安张江光大园REIT的基金管理人及拟新购入资产的原始权益人更是联手出台增持计划。
5月25日，华安基金发布《关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金扩募并拟新购入资产的原始权益人及其控股关联方增持基金份额计划的公告》。
公告中称，基于对本基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，支持本基金持续、稳定、健康发展。本基金拟新购入基础设施项目原始权益人及其控股关联方将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，择机实施增持计划。
当二级市场价格不高于华安张江光大园REIT本次扩募发行价格时，将立即启动增持。累计增持金额合计不超过2亿元。（增持时间为取得上级主管部门、增持主体公司内部有权机关决策（依据公司章程和国资管理规定）等批复之日起，不超过12个自然月。）
与此同时，作为基金管理人的华安基金也公告，计划使用不超过3000万元的固有资金增持华安张江光大园REIT的基金份额。自公告之日起12个月内，择机实施本次增持计划。
原始权益人及华安基金同时承诺，本次增持的基金份额持有期限不少于 6 个月。
公募REITs长期配置性价比逐渐显现
受到市场环境、资产经营表现及投资者结构等多重因素影响，自今年2月中旬以来，REITs市场持续下跌，平均交投活跃度下降，市场情绪较差，持续磨底。不少人士也认为，REITs长期配置的性价比或有所显现。
数据显示，截至5月25日，全部27只REITs产品二级市场整体今年以来下跌了5.59%，更有6只产品的跌幅超过10%，最大的达到19.87%。
随着整体行情下跌，不少人士认为，REITs这类特征属性的稳健分红回报得以提升，长期配置的性价比得到强化。
先锋瑞驰投资经理曾祎瑾表示，自2021年REITs上市以来，市场行情已经历了过热、回调，修复及低迷等多个阶段，当下时点REITs整体处于底部盘整，有望企稳时期。
他表示，REITs投资属性本身有别于股、债产品，其底层资产具有经营类不动产相对稳健性的特征，随着前期各类市场压力逐渐释放后，当估值回归合理甚至低估区间后，对于REITs产品收益结构而言，不管是分红回报，还是资本利得回报，其长期配置价值均得以凸显。
“当下REITs资产处于快速扩容及扩募时期，由于项目不同的经营属性及运营管理水平的差异，产品分化也会愈加明显，这对于投资者如何鉴别REITs优质、把握行情窗口机会的能力提出了更高的要求，需要结合各行业赛道周期，筛选底层资产运营稳定，抗风险能力较好以及兼具内外生成长性的优质产品。”曾祎瑾表示。
另一位业内人士也表示，积极看好中国公募REITs领域的发展，也对后期二级市场的表现保持乐观心态。
首先，就内在价值而言，随着宏观经济复苏提升，不动产的出租率和出租价格、高速公路通行量等均会逐步回升，而在较低的PPI/CPI水平下，当前货币政策及较低的利息环境将能够得以保持一段时间。两相促进下，预计公募REITs估值水平会有一个比较好的提升。
其次，监管部门会不断健全二级市场流动性支持制度安排，关于REITs的持有人结构、交易额、增量资金等结构性原因导致的市场非理性调整也会得以陆续解决。同时，也呼吁尽快推出REITs实时指数，并建议尽快将符合条件的REITs纳入当前主流股票指数成分股。
最后，他呼吁进一步提高REITs发行速度，尽快增加供给量。如果由于持有人结构的原因导致单一证券交易量有限的情况下，增加证券供给有利于提升该板块整体的总成交额，从而机构资金能够通过分散投资的方式进出，减少对单一证券的价格冲击，提高交易型策略的可行性，进而陆续提升市场流动性。对比美国REITs市场的情况，整体市场换手率也不高，但由于规模大，成交额高，从而机构资金进出时并没有明显的流动性偏低的担忧，摩擦成本有限。
